【成都税务处理】预防新冠期间出租方减免房租的税务处理分析

疫情期间，由于不能正常生产经营，很多中小企业、个体经营户面临困难。为了帮助企业渡过难关，多家地产集团、国有企业，以及个人房东，积极落实减免租金政策，为稳妥有序推进复工复产奠定基础。

预防新冠期间出租方减免房租的税务处理分析

今天来我们分享减免租金相关的税务处理。

1、 免租期间，是否需视同销售缴纳增值税?

根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件一第十四条： 下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：(一)单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

根据《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》(国家税务总局公告2016年第86号)规定，纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件1营业税改征增值税试点实施办法第十四条规定的视同销售服务。

由上可知，不论是个人房东还是单位房东，在免租期间都无需视同销售缴纳增值税。

2.免租期间，需要缴纳房产税吗?

根据《房产税暂行条例》，房产税有两种计税方式，从价计征和从租计征。用于出租的房产，按照租金收入来计征房产税。那么在租赁期间免租金怎么缴纳房产税呢?

根据《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)规定，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

2月25日国务院常务会议明确，鼓励各地通过减免城镇土地使用税等方式，支持出租方为个体工商户减免物业租金。

如上海市出台《上海市全力防控疫情支持服务企业平稳健康发展的若干政策措施》，提出28条综合政策举措，其中规定：主动为租户减免房产或土地租金的企业，缴纳房产税、城镇土地使用税确有困难的，可申请减免相应的房产税、城镇土地使用税。

实务中具体房产税减免税措施需要按照当地的规定执行。

3、减免租金，对企业所得税有何影响?

减免租金对企业所得税的影响主要存在于收取跨年租金的情形。

根据《企业所得税法实施条例》及《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》(国税函〔2010〕79号)的规定，企业提前收取跨年租金，确认企业所得税收入有两种方法：一是按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入;二是依据收入与费用配比原则，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。

如果租金是提前收取的，并且企业已经选择按上述第一种方法确认了收入，则免收的租金需冲减租赁收入。比如：企业2019年一次收到两年的租金(2019年—2020年)，则在2019年汇算清缴时直接按减免租金后的金额确认租金收入的税收金额;若企业是2018年一次收到三年租金(2018年—2020年)，且于收到时一次性确认了收入，则需要对2018年的企业所得税收入进行追补调整。

如果租金收入按第二种方法确认，企业只要将实际收取的租金在租赁期限内分期均匀计入相关年度收入即可。比如：合同约定租期为2020年1月到2021年6月，租金每月2万元，共计36万元。减免租金月份是2020年1月-3月，减免租金6万元，减免后计入2020年的租金收入金额为20万元【(36-6)÷18×12=20万元】，计入2021年的租金收入为10万元(30-20=10万元)，不存在税会差异，也无需进行调整。

4、 减免租金，对个人所得税有何影响?

根据《个人所得税法》的规定，出租房屋取得的收入属于财产租赁所得，应该由承租方支付租金时代扣代缴个人所得税。

免租期间，个人房东因没有取得租金收入，无需进行财产租赁所得的个税申报。但若承租方提前支付租金，而且在支付租金时已经扣缴了个人所得税，多缴的税金可以按程序申请退还。

5、 减免租金，对发票开具有何影响?

如果减免的租金提前收取，减免的部分由出租方退回给承租方的，则需要按退回部分开具红字发票给承租方;如果双方约定减免的租金用于抵减以后期间租金，则不需要开具红字发票，只需要按照下期实际取得的租金开具发票即可。